Updated: 2026년 4월 | 도쿄 거주 30년·타워맨션 5채 경험자의 시각에서
일본 영주권을 준비하고 있는 분들이 가장 많이 하는 질문이 있습니다.
“영주권 받고 나서 집을 사야 할까요? 아니면 지금 사도 될까요?”
결론부터 말씀드리겠습니다.
타이밍에 따라 수천만 엔 차이가 납니다.
저는 도쿄에서 30년을 살면서 영주권 취득 후에 바로 집을 샀습니다. 직접 겪은 경험과 20건 이상의 부동산 상담 사례를 바탕으로 솔직하게 정리해드릴게요.
먼저 알아야 할 것：일본 영주권이 부동산에 미치는 영향
많은 분들이 「영주권이 없으면 일본에서 집을 못 산다」고 오해하십니다.
그건 사실이 아닙니다.
외국인도 일본에서 집을 살 수 있습니다.문제는 살 수 있느냐가 아니라 얼마나 유리한 조건으로 살 수 있느냐입니다.
영주권이 영향을 미치는 것은 크게 두 가지입니다.
- 주택론（모기지）조건
- 대출 가능 금액
이 두 가지가 영주권 유무에 따라 크게 달라집니다.
주택론 조건 비교
| 항목 | 영주권 없음 | 영주권 있음 |
|---|---|---|
| 대출 가능 은행 | 일부 외자계·지방은행 | 메가뱅크 포함 대부분 |
| 금리 | 일반보다 높은 경우 높음 | 최우대 금리 적용 가능 |
| 대출 한도 | 연봉의 5~6배 수준 | 연봉의 7~8배까지 가능 |
| 심사 통과율 | 낮음 | 높음 |
| 필요 서류 | 많음（재류카드·고용계약서 등 추가） | 비교적 간소 |
실제로 저에게 상담 받으신 분도 영주권 없이 메가뱅크 심사를 통과한 경험이 있습니다.불가능한 건 아니지만, 준비해야 할 서류와 조건이 훨씬 까다롭습니다.
그럼 무조건 영주권 먼저？
여기서 중요한 현실이 있습니다.
도쿄 부동산 가격은 영주권을 기다려주지 않습니다.
2021년에 비해 도쿄 주요 에리어 타워맨션 가격은 이미 1.5~2배 이상 올랐습니다.앞으로 영주권을 취득하는 데 3년이 걸린다면, 그 3년 사이에 얼마나 오를지 생각해 보셔야 합니다.
저도 상담에서 이런 케이스를 자주 봅니다.
“영주권 받고 나서 사려고 기다렸는데, 막상 영주권이 나오니까 예산 안에 맞는 물건이 없어졌어요.”
이건 드문 이야기가 아닙니다.
상황별 판단 기준
영주권 전에 사는 게 유리한 경우
- 지금 예산 내에 원하는 물건이 있다
- 고도인재 비자 등 일부 은행에서 대출이 가능한 조건이 된다
- 시세 상승 에리어에 관심 물건이 있다（카치도키·토요스·하루미 등）
- 장기 보유 목적（임대 수익·자산 형성）
영주권 후에 사는 게 유리한 경우
- 대출 조건이 지금 많이 불리하다（금리 차이가 클 때）
- 영주권 취득이 1년 이내로 가까운 경우
- 고도인재 포인트 80점 이상으로 1년 안에 영주권이 확실시되는 경우
- 아직 원하는 에리어나 물건이 명확하지 않은 경우
실제 사례
사례 A：영주권 전에 산 경우
IT기업 재직 중인 30대 한국인 A씨.영주권 준비 중이었지만 도쿄 타워맨션 좋은 물건이 나와 영주권 취득 전에 구입. 일본 메가뱅크 은행을 통해 대출 받고 계약. 2년 후 시세가 3,000만 엔 상승.영주권이 나왔을 때 이미 자산이 크게 불어 있었습니다.
사례 B：영주권 후에 산 경우
같은 회사 동료 B씨.고도인재 80점 이상으로 1년 후 영주권 확실.1년 기다린 후 메가뱅크로 금리 0.4% 낮은 조건에 대출 성공.30년 단위로 보면 금리 차이만 수백만 엔 절약.
두 사례 모두 정답입니다.중요한 건 본인의 상황에 맞는 판단입니다.
영주권 없이 대출이 가능한 은행
영주권이 없어도 대출이 가능한 주요 은행이 있습니다.단, 조건은 자주 변경되므로 반드시 최신 정보를 확인하세요.
- SMBC信託銀行（プレスティア） — 외국인 전용 주택론 상품 있음
- ソニー銀行 — 외국인도 신청 가능, 금리 경쟁력 있음
- 일부 지방은행 — 에리어에 따라 조건 다름
단, 메가뱅크（三菱UFJ·三井住友·みずほ）는 영주권이 없으면 심사가 매우 까다롭습니다.
결론：에도코의 솔직한 조언
영주권 전후를 따지는 것보다 「지금 이 물건이 살 만한가」를 먼저 판단하세요.
좋은 물건은 기다려주지 않습니다.하지만 무리한 대출 조건으로 잘못 사는 것도 금물입니다.
두 가지를 동시에 고려해야 합니다：
- 지금 대출이 가능한가？ （영주권 없이도 조건이 되는가）
- 지금 원하는 물건이 있는가？ （있다면 가격이 더 오르기 전에 움직여야）
이 두 가지가 모두 YES라면 영주권을 기다릴 이유가 없습니다.
반대로 대출 조건이 너무 불리하거나 물건이 아직 없다면, 영주권을 먼저 취득하는 것이 맞습니다.
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개별 상담
「내 상황에서는 영주권 전에 사는 게 맞는지, 후에 사는 게 맞는지」— 케이스마다 답이 다릅니다.
도쿄 거주 30년, 타워맨션 5채 구입·매각 경험을 바탕으로 본인 상황에 맞는 솔직한 조언을 드립니다.
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면책사항: 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 금융상품이나 부동산을 권유하는 것이 아닙니다.대출 조건은 은행 및 시장 상황에 따라 변경될 수 있습니다.최종 판단은 본인의 책임 하에 진행해 주세요.
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