Updated: 2026년 4월 | 도쿄 거주 30년·타워맨션 3채 오너의 시각에서
도쿄 맨션 시장은 지금 역사적인 전환점에 있습니다. 공급은 1973년 이후 최저치를 기록하고 있고, 가격은 버블 이후 최고치 구간에 진입했습니다. 지금이야말로 제대로 된 도쿄 집값 정보를 바탕으로 투자 판단을 내려야 할 시점입니다.
이 글에서는 외국인 투자자·재일 외국인이 가장 주목하는 미나토구·츄오구·시부야구·신주쿠구·코토구 5개 구의 신축·중고 최신 시세와 투자 판단 포인트를 정리합니다.
【데이터 출처 안내】 이 글의 데이터는 아래 공공·민간 조사를 참조했습니다. 각 기관마다 집계 방법이 다르므로 수치는 어디까지나 참고 기준으로 활용해 주세요.
- 不動産経済研究所 「수도권 신축 분양 맨션 시장 동향 2025년」(2026년 1월 발표)
- LIFULL HOME’S 「도쿄 23구 신축 맨션 평미단가 조사」(2025년)
- マンションナビ 「도쿄 23구 중고 맨션 가격 추이 리포트」(2025년)
- ダイヤモンド不動産研究所 「도쿄도 중고 맨션 가격 추이」(2026년 4월)
- マンションリサーチ 「도쿄도 맨션 매각 시세 리포트」(2025년 11월)
도쿄 맨션 시장 지금 어떤 상황인가
2025년 수도권 신축 맨션 공급 호수는 약 2만 1,962호. 1973년 이후 최저치를 경신했습니다. 평균 가격은 9,182만 엔(전년 대비 +17.4%)으로 역대 최고치를 경신.(출처: 不動産経済研究所)
도심 5구(츄오·미나토·신주쿠·코토구·시부야)만 놓고 보면 평균 가격은 무려 1억 9,503만 엔. 1991년 이래 최고치입니다.
억엔 이상 맨션(일명 억션, 億ション) 공급 수는 5,669호로 전년 대비 55% 증가. 시장의 고급화가 가속되고 있습니다.
공급 감소 + 가격 상승이 동시에 진행되는 지금, 「지금 사야 하는가」「어느 구가 유리한가」를 판단하기 위해 5구를 하나씩 짚어보겠습니다.
5구 비교: 신축·중고 맨션 시세
※ 중고 데이터는 2015년 이후 신축·50~90㎡·실거주용·소유권 물건을 대상으로 한 조사 기준입니다.
미나토구 (港区) — 도쿄 최고가 지역
도쿄에서 평단가가 가장 높은 지역입니다.
- 신축 평단가: 약 424만 엔 (2025년, 2023년 대비 +2.0배) ※LIFULL HOME’S 조사
- 중고 평단가: 약 186만 엔 (2025년 하반기)
- 중고 평단가: 약 1,240만 엔 (70㎡ 기준 약 2억 6,250만 엔) ※マンションマニア 조사
아자부다이 힐즈, 미타 가든 힐즈 등 초고급 물건이 시세를 견인하고 있으며, 외국인 부유층·글로벌 기업 임원 수요가 매우 강합니다.
투자 판단: 자산 보존·브랜드 가치 면에서 최강 클래스. 단, 수익률은 1~2% 대가 많아 캐피털 게인을 노리는 장기 보유에 적합합니다.
츄오구 (中央区) — 도쿄완간 재개발의 중심지
긴자·니혼바시·하루미 지역을 품은 재개발 핵심 구역입니다.
- 신축 평단가: 약 287~320만 엔 대 ※不動産経済研究所·LIFULL HOME’S 참조
- 중고 평단가: 약 174만 엔 (9년간 +106.5% 상승) ※マンションナビ 조사
- 중고 평단가: 약 805만 엔 (70㎡ 기준 약 1억 7,050만 엔)
하루미 플래그의 성공으로 도교완간 지역 전체에 대한 관심이 높아지고 있으며, 카치도키·츠키시마·니혼바시 지역도 강세입니다. 평균 전용면적 82.87㎡로 5구 중 최대입니다.
투자 판단: 신축 공급이 많아 선택지가 넓습니다. 패밀리용 대형 물건이 풍부하고 장기 보유 시 임대 수요도 안정적. 5구 중 밸런스가 가장 좋은 에리어입니다.
시부야구 (渋谷区) — 브랜드 지역의 집적지
히로오·에비스·다이칸야마 등 도쿄를 대표하는 고급 주거 지역이 집중된 구역입니다.
- 신축 평단가: 약 424만 엔 전후 (미나토구와 동급의 고수준) ※LIFULL HOME’S 조사
- 중고 평단가: 약 186만 엔 (최근 1년간 +22% 상승) ※マンションナビ 조사
- 중고 평단가: 약 1,010만 엔 (70㎡ 기준 약 2억 1,380만 엔)
사쿠라가오카초·시부야역 주변의 대규모 재개발이 진행 중이며, 생활 편의성과 브랜드력을 겸비한 희소 지역입니다.
투자 판단: 재개발에 따른 향후 자산 가치 상승 여지가 큽니다. 단, 물건 절대수가 적어 타이밍과 물건 선정이 중요합니다.
신주쿠구 (新宿区) — 도심 5구 중 상대적 저렴감
니시신주쿠 초고층 지역부터 가구라자카·요츠야의 고급 주택가까지 다양한 매물·물건이 많이 쌓여 있습니다.
- 신축 평단가: 약 287만 엔 전후 ※不動産経済研究所 참조 (도심 6구 중 상대적 저렴감)
- 중고 평단가: 약 128만 엔 (9년간 +70% 상승) ※マンションナビ 조사
- 중고 평단가: 약 835만 엔 (70㎡ 기준 약 1억 7,680만 엔)
니시신주쿠·가부키초의 재정비가 진행 중이며, 최고가 25억 엔(クラッシィタワー新宿御苑) 등 초고액 물건도 등장하고 있습니다.
투자 판단: 도심 5구 중 가격 상승 여지가 남아 있는 귀중한 지역. 특히 니시신주쿠·신주쿠교엔 주변의 재개발 물건은 중장기적으로 요주목입니다.
코토구 (江東区) — 5구 중 최고 가성비
토요스·하루미·아리아케·시노노메 등 도쿄완간 타워맨션의 집적지입니다.
- 신축 평단가: 약 150~200만 엔 대 (에리어에 따라 차이 있음) ※추정치, 공식 구별 데이터 없음
- 중고 평단가: 약 111만 엔 (9년간 +77.1% 상승) ※マンションナビ 조사
- 중고 평단가: 약 610만 엔 (70㎡ 기준 약 1억 2,910만 엔)
5구 중 가성비가 가장 높으며, 토요스·아리아케의 타워맨션 재고가 풍부하고 외국인에게도 인기 있는 지역입니다.
투자 판단: 수익률 3~4% 대 물건도 찾을 수 있습니다. 임대 수요(토요스·아리아케 에리어)는 안정적이며, 인컴 게인을 노리는 실수요·투자 겸용으로 가장 접근하기 쉬운 자역입니다.
5구 종합 비교표
※ 중고 평단가는 マンションナビ 조사(2025년). 평단가는 マンションマニア 조사(2025년 하반기). 집계 방법이 다르므로 참고값으로 활용하세요.
| 구 | 중고 ㎡단가 | 9년 상승률 | 중고 평단가 | 투자 스탠스 |
|---|---|---|---|---|
| 미나토구 | 약 186만 엔 | 고수준 유지 | 약 1,240만 엔 | 자산 보존·장기 보유 |
| 츄오구 | 약 174만 엔 | +106.5% | 약 805만 엔 | 밸런스형·임대 수요 안정 |
| 시부야구 | 약 186만 엔 | +98% | 약 1,010만 엔 | 재개발 기대·희소 가치 |
| 신주쿠구 | 약 128만 엔 | +70% | 약 835만 엔 | 상승 여지·저렴감 |
| 코토구 | 약 111만 엔 | +77.1% | 약 610만 엔 | 가성비·수익률 노림 |
2026년 주의점: 시장 변화 시그널
최신 데이터(2026년 3월, ダイヤモンド不動産研究所)에 의하면, 도심 3구의 매도 희망가격과 성약가격의 괴리가 약 7,000만 엔까지 확대되었습니다. 매도인의 강세와 매수인의 신중함이 교차하고 있으며, 「팔리는 물건」과 「팔리지 않는 물건」의 양극화가 진행되고 있습니다.
한편, 월초 계약률은 63.9%(不動産経済研究所)로 2년 연속 70%를 밑돌며, 신축 시장의 과열감에 일부 조정 조짐도 나타나기 시작했습니다.
지금은 「좋아 보이는 물건」이 아니라 「왜 이 물건인가」를 설명할 수 있는 기준으로 선택해야 하는 시장입니다.
마지막으로: 외국인 투자자에게 드리는 메시지
도쿄 5구의 맨션 시장은 모두 중장기적인 자산 가치 유지·상승이 기대되는 에리어입니다. 단, 2026년 현재 가격 수준은 역사적 고가 구간임을 감안하여 아래 관점으로 물건을 선택하는 것을 권장합니다.
- 수익률 중시라면: 코토구 (토요스·아리아케)
- 자산 가치·브랜드 중시라면: 미나토구·시부야구
- 밸런스 중시라면: 츄오구 (하루미·츠키시마)
- 저렴감·상승 여지라면: 신주쿠구 (니시신주쿠 주변)
부동산 구입 시에는 외국인의 주택론 취득 조건이나 부동산취득세·고정자산세 등 세무 측면도 중요합니다.
도쿄 30년 거주·타워맨션 3채 운용 경험을 바탕으로 개별 상담을 진행하고 있습니다. 아래 링크에서 편하게 문의해 주세요.
면책사항: 본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자를 권유하는 것이 아닙니다. 게재 데이터는 각 조사 기관의 집계 방법에 따라 다릅니다. 최종 투자 판단은 본인의 책임 하에 진행해 주세요.
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