일본에서 부동산 얘기가 나오면 꼭 따라오는 말이 있어요.
“도쿄 집값 상승은 외국인들이 집을 마구 사들여서 가격이 오른 거 아니야?”
SNS는 물론, 일본 국회에서도 비슷한 발언이 나왔어요. 그런데 일본 부동산 시장을 오랫동안 분석해온 전문가 마키노 토모히로(牧野知弘)씨는 이렇게 말합니다.
“그건 절반만 맞는 이야기입니다.”
외국인 개인 매입은 상징적 현상일 뿐
마키노상은 먼저 이렇게 못 박아요.
“외국인 개인이 일본 맨션을 매입하는 비중은 전체 시장에서 극히 일부입니다. 실제로는 시장 전체 가격을 움직일 만한 규모가 아니에요.”
실제로 국토교통부 조사 결과도 외국인의 부동산 취득 비율이 전체의 극히 일부임을 확인해줘요. 뉴스에서 자극적으로 다루는 것과 실상은 달라요.
그럼 진짜 원인은 뭘까?
부동산 전문가 마키노상의 분석은 명확해요.
“지금의 도쿄 집값 상승은 버블이 아니라 구조적 변화입니다.”
가격을 움직이는 건 외국인 개인이 아니라 블랙스톤, 싱가포르 정부계 펀드(GIC), 중동계 펀드 같은 글로벌 기관투자자예요. 이들은 도쿄·오사카의 오피스, 호텔, 상업지를 수천억~수조 엔 단위로 매입해요.
여기에 엔저가 기름을 부었어요.
“일본 부동산은 세계 기준으로 아직도 쌉니다. 달러 기준으로 보면 뉴욕·홍콩·싱가포르의 절반 이하인 경우도 있어요. 해외 투자자 입장에서는 ‘세일 중’인 셈이죠.”
그래서 도쿄·오사카 지가가 버블 후 최대 상승을 기록하는 배경이 됐어요.
도쿄·오사카는 세계 자본이 선택한 도시
마키노상이 특히 강조하는 부분이 있어요.
“도쿄·오사카는 치안, 정치 안정성, 인프라가 세계 최고 수준이에요. 해외 자본이 리스크 없이 들어올 수 있는 도시예요. 그래서 가격이 쉽게 떨어지지 않는 구조입니다.”
반대로 이 조건이 약한 지방·교외는 인구 감소와 함께 가격이 내려가고 있어요. 마키노상은 이렇게 단언해요.
“80년 버블당시처럼 일본 전체가 오르는 시대는 끝났다. 어디를 사느냐가 모든 것을 결정한다.”
영주권자 외국인은 오히려 일본에 좋은 영향
그렇다면 일본에 사는 외국인 개인 구매자는 어떻게 봐야 할까요?
일본 전국 재류 외국인은 약 360만 명, 그 중 영주권 취득자만 약 90만 명, 도쿄에만 90만 명이 재류하고 있어요.
마키노상은 이 분들에 대해 이렇게 설명해요.
“영주권을 취득한 외국인은 일본에서 세금을 내고, 소비를 하고, 아이를 키우는 사람들이에요. 연봉도 높은 경우가 많고, 현금으로 부동산을 구매하는 구매력도 있죠. 이런 분들은 앞으로 일본 경제에도 좋은 영향을 줄 사람들입니다. 이들을 집값 상승의 원인으로 탓하는 건 방향이 완전히 틀렸어요.”
결론
마키노상의 분석을 한 줄로 정리하면 이래요.
“외국인 개인이 아니라, 글로벌 투자 머니가 일본 대도시 부동산을 끌어올리고 있다.”
집값 상승의 본질은 건축비 급등, 공급 부족, 그리고 엔저를 타고 몰려드는 세계 기관투자자의 자금이에요. 외국인 탓이라는 건 본질을 보지 못한 잘못된 이론이에요.
도쿄에서 30년을 살면서 직접 타워맨션 5채를 사고 판 저도, 이 분석이 현장에서 느끼는 감각과 정확히 일치한다고 생각해요.
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출처: 마키노 토모히로(牧野知弘) · 부동산 전문가·작가 楽待(라쿠마치) YouTube 채널 — 「バブル後最大の上昇」(버블 후 최대 상승) 영상 중 **영상은 여기를 클릭**
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